פסק-דין בתיק תא"ק 50259-06-11 - פסקדין

א.         מבוא

1.                  בפני תביעה בהליך שכותרתו "סדר דין מקוצר" שהגישו התובעים נגד הנתבעת, לתשלום דמי תיווך מכוח הסכם תיווך שנכרת בין הצדדים.

ב.         רקע בתמצית

2.                  בין התובע 2, מר עוזי חזנוביץ, (להלן- " עוזי"), בעלים של משרד התיווך נשוא התביעה ובעל רישיון לעסוק בתיווך במקרקעין, לבין הנתבעת, גב' סילבי עומר (להלן- " סילבי" ו/או " הנתבעת"), שהינה בעלת זכויות בדירה המצויה ברח' משה קול 9/1 בשכונת המשתלה בתל אביב (להלן- " הנכס" ו/או " הדירה"), נחתם "כתב התחייבות לתשלום דמי תיווך" (להלן- " הסכם התיווך"). בהסכם התיווך נכתב, שמועד החתימה ארע ביום 1.5.10. ברם, כפי שיפורט בהמשך, תאריך זה אינו משקף נאמנה את התאריך בו נחתם מסמך זה.

3.                  בהתאם להוראות הסכם התיווך, התחייב המתווך לפעול לצורך מכירת הנכס, במחיר משוער של 3,300,000 ש"ח (סע' 2.4 להסכם התיווך); בתמורה למכירת הנכס היה זכאי המתווך ל-2% (הסכום כולל מע"מ) ממחיר המכירה (סע' 3.1 להסכם התיווך) ונקבע, כי התמורה תשולם במועד חתימת החוזה, וכי פיגור בתשלום כאמור יהא צמוד למדד המחירים לצרכן ויישא ריבית של 2% לחודש (סע' 3.3 להסכם התיווך).   

4.                  ביום 20.5.11 נמכר הנכס לרוכשים פדי ולאה ייטב (להלן- " הרוכשים"). 

5.                  התובעים, אשר לטענתם היו הגורם "היחידי והבלבדי לעסקה", פנו לנתבעת, מספר רב של פעמים, בדרכים שונות, בדרישה, כי תעביר לידיהם את דמי התיווך, כפי התחייבותה בהסכם התיווך. לטענתם, הנתבעת התעלמה מפניותיהם, ומכאן נסללה הדרך להגשת התביעה. הנתבעת הגישה בקשת רשות להתגונן, במסגרתה העלתה טענות רבות, בגינן לשיטתה לא קמה זכאות לתובעים לקבל דמי תיווך. בדיון שהתקיים בפני ביום 12.12.11 ניתנה לנתבעת רשות להתגונן באופן שהתצהיר שצורף לבקשה, וכן תצהיר משלים (לעניין מועד חתימת הסכם התיווך, כפי שיפורט בהמשך), ישמשו כתב הגנה.

6.                  במסגרת שלל הבקשות שהמטירו הצדדים על בית המשפט (במיוחד בקשר עם ההתנהלות ביניהם), הגישו התובעים בקשה להיפוך נטל ההוכחה לאור טענת
"הודאה והדחה". בהחלטתי מיום 7.6.12 קבעתי, שבהעדר תגובת הנתבעת לבקשה כאמור, ישמעו עדי הנתבעת ראשונה. בנוסף קבעתי, ששאלת היפוך הנטל תוכרע במסגרת פסק הדין.  

7.                  מטעם התובעים הוגש תצהיר עדות ראשית מטעמו של עוזי, ומטעם הנתבעת הוגשו תצהירים מטעמם של סילבי וכן מטעם בעלה, מר בנימין עומר (להלן- " בנימין"). כל העדים כאמור, נחקרו בישיבה שהתקיימה ביום 10.10.12.

ג.          טענות וגרסאות הצדדים בתמצית

8.                  בהתאם לגרסת הנתבעת, בתחילת שנת 2010 החליטה להציע את הנכס למכירה. גב' ענת לוי (להלן- " ענת"), שהועסקה במשרד תיווך "נדל"ן המשתלה" והתגוררה בשכנות לנתבעת, פנתה אליה וביקשה אישורה להציע את הדירה לרוכשים מתעניינים. הנתבעת השיבה בחיוב ובהמשך חתמה עם עוזי על הסכם התיווך. לטענת הנתבעת, לאחר מס' חודשים, החליטה לחזור בה מהחלטתה למכור את הנכס. משכך, ביטלה היא את הסכם התיווך, באמצעות הודעה טלפונית שמסרה לענת ביום 7.2.11. לגרסת הנתבעת, במהלך חודש אפריל 2011, ולאחר שהסכם התיווך בוטל, פנה אליה תובע מס' 3- מר רוני פריידן (להלן- " רוני"), אשר הציג עצמו בפניה כמתווך מטעם משרד תיווך "הגג האדום", וציין באוזניה שפנה אליו לקוח רציני המתעניין ברכישת נכס (לאחר שעסקה לרכישת נכס סמוך בוטלה ברגע האחרון). לטענת הנתבעת, לאחר שהיא ובעלה שקלו את ההצעה, הסכימו הם לנהל מו"מ למכירת הנכס, אך רק עם הרוכשים שהציג בפניהם רוני. בסופו של דבר נמכר הנכס לרוכשים אלה.

9.                  הנתבעת מעלה טענות מטענות רבות, בגינן, לשיטתה, לא זכאים התובעים לדמי התיווך, כדלקמן: לטענת הנתבעת הסכם התיווך בוטל על ידה. מוסיפה וטוענת הנתבעת, כי עוזי לא היה בעל רישיון תקף לעסוק בתיווך במקרקעין במועד החתימה על הסכם התיווך, כמו גם במועד מכירת הנכס. כן טוענת הנתבעת, להעדר יריבות בינה לבין התובעים 1, 3 ו-4. בנוסף לטענת הנתבעת, סכום העמלה שנקבע בהסכם התיווך עמד על 1.5%. מוסיפה הנתבעת וטוענת, כי התובעים הפרו את החובות הקבועות ב סע' 8 לחוק המתווכים. הנתבעת אף מעלה את הטענה, כי רוני הציג בפניה מצג שווא, המגיע כדי הטעייה, לבסוף טוענת הנתבעת, כי התובעים 1-2 ו-4 לא היו הגורם היעיל שהביא להתקשרות. פירוט תוכן הטענות שלעיל, יובא בגוף פסק הדין. 

10.              מנגד, מציגים התובעים גרסה שונה, כאשר, בין היתר, לטענתם, הנתבעת מעולם לא ביקשה לבטל את הסכם התיווך, לא בעל פה ולא בכתב. לעניין סוגיית רישיון התיווך, טוענים התובעים, כי לכל אחד מהם היה רישיון תיווך בתוקף בזמנים הרלוונטיים. מוסיפים התובעים וטוענים, כי אחוז העמלה לה הם זכאים, הינו האחוז, כפי שנרשם בהסכם התיווך.

ד.         דיון       

       נטל ההוכחה ביחס לטענת ביטול הסכם התיווך

11.              שאלה מרכזית בה נדרשת הכרעה במקרה דנן, נוגעת לסוגיית ביטול הסכם התיווך הנטענת. ברגיל, הנטל להוכיח את יסודות התביעה, מוטל על כתפי התובע. בענייננו, התובעים העלו את הטענה, לפיה טענות ההגנה של הנתבעת בעניין ביטול הסכם התיווך, עולות כדי טענות "הודאה והדחה". התובעים הגישו למותב זה בקשה להיפוך נטל ההוכחה, הנתבעת מצידה לא הגישה תגובתה לבקשה כאמור. בהחלטותיי מיום 7.6.12 ומיום 11.6.12 קבעתי, כי שאלת היפוך הנטל תוכרע במסגרת פסק הדין.

                   תקנה 159 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984, קובעת כדלקמן:

                   "הודה הנתבע בעובדות שטען להן התובע וטוען כי על פי דין, או מחמת עובדות             שטען להן הנתבע, אין התובע זכאי לסעד המבוקש - יהיה הנתבע הפותח, וסדר הטיעון יהיה בהיפוך לסדר האמור בתקנה 158".